相続税対策『タワマン節税』の問題について | 不動産は兵庫県、神戸市の株式会社平野土地建物 | ブログ

1. 2024年からの「新ルール」による節税効果の激減
これまでタワマン節税が成立していたのは「実勢価格(時価)」と「相続税評価額」に巨大な差があったからです。高層階ほど時価は跳ね上がりますが、税金計算上の評価額は低層階とさほど変わらなかったため、資産価値を圧縮できました。

しかし、2024年1月1日以降の相続・贈与から、国税庁は以下の新ルールを導入しました。

〈評価額の引き上げ〉

「市場価格の6割」に達しない評価額の物件については、築年数や階数などの指数を用いて、強制的に評価額を市場価格の60%まで引き上げる補正が行われるようになりました。

〈結果〉

以前は時価の2〜3割程度まで評価を圧縮できたケースもありましたが、現在は最低でも6割までしか下げられなくなり、節税メリットが大幅に縮小しています。

2. 税務署による「伝家の宝刀(総則6項)」の発動
ルール改正以前から問題になっていたのが税務署による個別否認です。

2022年の最高裁判決がその決定打となりました。

〈最高裁の判断〉

相続の直前に巨額の借金をしてタワマンを購入し相続直後に売却するような「明らかに節税だけが目的」とみなされる行為に対し、税務署は通常の評価ルールを無視して、時価(鑑定評価額)で課税できるという判断を下しました。

〈リスク〉

たとえ改正後のルールに従って計算していても、やり方が「極端」であれば、税務署から後出しで否認されるリスク(追徴課税のリスク)が常に付きまとうことになりました。

3. 投資・資産運用のリスク
節税ばかりに目が行くと純粋な不動産投資としてのリスクを見落としがちです。

〈出口戦略の難しさ〉

節税のために高値で購入しても売却時に価格が下落していれば、節税額以上の投資損失(キャピタルロス)を抱える可能性があります。

〈維持費の増大〉

修繕積立金の段階的な値上げや空室リスク、固定資産税の負担など保有コストが重くのしかかります。

もはやタワマン節税は「やれば必ず得をする魔法の杖」ではなくなりました。

〈ポイント〉
・節税効果は「最大でも市場価格の6割程度」に制限された。

・極端な節税(直前購入･直後売却など)は税務署に狙われる。

・不動産としての資産価値や流動性をシビアに見極める必要がある。

「タワマンを買えば安心」という過去の常識で動くと思わぬ税務調査や資産減少を招く可能性があるため、現在はより慎重なシミュレーションが求められています。

タワマンに限らず、その物件は相続対策としての検討ですか？

それとも投資としての側面を重視されていますか？

･･･ほんとうに残してあげたい資産ですか？